Berlin Der Verkäufer einer Immobilie hat einen Makler beauftragt – und der Käufer allein trägt die Kosten dafür. Das soll es so nicht mehr geben: Am 23. Dezember tritt das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ in Kraft, wie es im Frühsommer von Bundestag und Bundesrat verabschiedet wurde.

Danach ist laut Bundes-Justizministerium die „Abwälzung der gesamten Maklerkosten auf den Käufer“ unzulässig: „Wer einen Makler beauftragt, muss künftig mindestens die Hälfte der Maklerprovision selbst tragen.“ So sollen die Nebenkosten beim Immobilienerwerb gesenkt werden. Außerdem können Maklerverträge künftig nur noch schriftlich geschlossen werden.

Für die Verteilung der Maklergebühr sieht das Gesetz vier Möglichkeiten vor:  

Doppelprovision

Der Verkäufer schließt mit dem Makler einen Maklervertrag. Er gestattet ihm darin, auch für den potenziellen Käufer tätig zu werden. Verkäufer und Makler zahlen die Provision zu gleichen Teilen. Kommt es zum Kauf­vertrag, erhalten Verkäufer und Käufer eine Rechnung, die sofort fällig wird, erklärt Stiftung Warentest. So soll verhindert werden, dass der Käufer, der oftmals der Zweitauftraggeber ist, alleine die Provision zahlt, wenn der Immobilienmakler vom Verkäufer zuerst ins Boot geholt wurde, so Dr. Christian Osthus, Justiziar des Immobilienverbands Deutschland (ivd).  

Einseitige Interes­senvertretung mit Provisions­teilung

Der Verkäufer schließt mit dem Makler einen Maklervertrag, wobei der Makler nur die Interessen des Verkäufers vertreten soll. In diesem Fall darf der Verkäufer nicht mehr die ganze Provisionslast, sondern höchs­tens 50 Prozent auf den Käufer abwälzen. Und der Käufer muss seinen Anteil erst dann zahlen, wenn der Verkäufer seine eigene Zahlung nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags nachgewiesen hat. Ein Nachteil für den Käufer sei laut ivd, „dass er auf den übernommenen Anteil Grunderwerbsteuer zahlen muss“.  

Einseitige Interes­senvertretung ohne Provisions­teilung

Der Verkäufer schließt mit dem Makler einen Maklervertrag, wobei der Makler nur die Interessen des Verkäufers vertreten soll. Nach Abschluss des Kaufvertrags erhält der Makler nur eine Provision vom Verkäufer.

Einseitige Interes­senvertretung zugunsten des Käufers

Ein potenzieller Käufer beauftragt einen Makler mit der Suche nach einem passenden Objekt. Kommt ein Kauf­vertrag zustande, zahlt allein der Käufer eine Provision. Voraus­setzung ist, dass dem Makler das Objekt nicht bereits vor Erhalt der Such­anfrage an die Hand gegeben wurde. Verstößt er dagegen, kann er die vom Käufer versprochene Provision nicht beanspruchen, so der ivd.  

Vertrag in Textform

Auch bei der häufig strittigen Frage, ab wann ein Maklervertrag zustande kommt, soll das neue Gesetz für mehr Klarheit sorgen. Es schreibt vor, dass in Zukunft ein Maklervertrag der Text­form bedarf, erklärt Stiftung Warentest. Im Unterschied zur Schriftform, bei der die Vertrags­partner hand­schriftlich unter­schreiben müssen, reicht aber auch eine E-Mail. Eine mündliche Absprache oder ein Hand­schlag reichen nicht mehr aus.  

Höhe der Provision

Sie variiert regional zwischen drei und gut sieben Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer. Gesetzlich ist die Höhe aber nicht genau festgelegt. „Ausschlaggebend ist die individuelle Vereinbarung“, betont Stiftung Warentest. Mit dem neuen Gesetz sei es im Interesse beider Parteien, mit den Maklern über den Preis zu verhandeln.  

Lob und Kritik

Branchenvertreter sehen in der Neuregelung einen fairen Interessensausgleich zwischen Verkäufer, Käufer und Makler. Verbraucherschützer fürchten aber, dass der Verkäuferanteil im Vorfeld auf die Kaufsumme aufgeschlagen werde. Der Bauherrenschutzbund fordert eine Reform der Grunderwerbsteuer, um den Immobilienerwerb spürbar bezahlbarer zu machen.

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