Berlin Die Mieten steigen – nicht nur in Städten wie Hamburg, Berlin oder München. Auch in anderen Ballungsgebieten werden Wohnungen immer teurer. Vermieter sind oft in der komfortablen Lage, dass die Nachfrage größer ist als das aktuelle Angebot Dennoch dürfen sie nicht beliebig an der Preisschraube drehen, sondern müssen sich an Vorgaben halten.

Seit der letzten Mieterhöhung müssen mindestens zwölf Monate vergangen sein. „Da zwischen der Ankündigung und der tatsächlichen Mieterhöhung nochmal drei Monate liegen, vergehen de facto insgesamt 15 Monate, bis man eine höhere Miete zahlen muss“, sagt Christoph Herrmann, Rechtsexperte der Zeitschrift „Finanztest“.

Ausgenommen von dieser Frist seien Erhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen oder gestiegenen Betriebskosten, sagt Alexander Wiech vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahme sei der Vermieter berechtigt, elf Prozent der Kosten auf die Jahresmiete aufzuschlagen.

Bei der Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete gilt: „Die Mieterhöhung muss schriftlich erfolgen“, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. In jedem Fall müsse der Vermieter seine Erhöhung begründen und darlegen, dass er nur die ortsübliche Vergleichsmiete fordert, sagt Ropertz und erklärt: „Das ist die Miete, die vor Ort im Durchschnitt für vergleichbare Wohnungen schon gezahlt wird.“

Bei der Begründung könne sich der Vermieter auf verschiedene Argumente stützen, sagt Wiech: den Mietspiegel, ein Sachverständigengutachten oder mindestens drei Vergleichswohnungen. Wenn es in einer Stadt oder Gemeinde keinen Mietspiegel gibt, darf der Vermieter auch den einer vergleichbaren Gemeinde verwenden.

„Für den Fall, dass die bisherige Miete deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, muss er die Kappungsgrenze einhalten“, sagt Ropertz. Die Miete darf demnach innerhalb von drei Jahren maximal um 20 Prozent steigen. „Für Städte mit Wohnraumknappheit können die Bundesländer Verordnungen erlassen, wonach die Kappungsgrenze auf 15 Prozent abgesenkt wird.“

Der Vermieter kann nicht einfach mehr Geld vom Mieter verlangen: Bei einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete gilt: „Die Mieterhöhung wird nur mit Zustimmung des Mieters wirksam“, sagt Ropertz. Um die Berechtigung des Schreibens zu prüfen, erhält der Mieter eine Frist. „Sie beginnt in dem Monat zu laufen, in dem der Mieter die Mieterhöhung bekommen hat und läuft dann noch zwei weitere Monate.“ Wenn inhaltlich und formal alles stimmt, müsse der Mieter zustimmen.

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