Schortens „Das Papier ist noch warm“, sagt Frank Schumacher. Der Architekt, der für die Terra Projektgesellschaft Oldenburg die „Wohnresidenz am Rathaus“ geplant hat und etliche baurechtliche Hürden nehmen musste, ist froh und erleichtert, dass er jetzt endlich die Baugenehmigung in Händen hält. Ein Jahr, eine Woche und zwei Tage, nachdem er den Bauantrag eingereicht hatte. Am Donnerstag hat der Landkreis Friesland grünes Licht für das Vorhaben gegeben.

Wohnresidenz am Rathaus: So rechnet der Landkreis

Der Landkreis als Genehmigungsbehörde verweist bei der erteilten Baugenehmigung für die Wohnresidenz in Schortens auf die BauNVo: Abweichungen vom B-Plan sind als Einzelfallregelung möglich. So kann bei Berechnung der Grundflächenzahl eine geringfügige Überschreitung zugelassen werden, wenn eine Tiefgaragenfläche mit einer ausreichenden Erdschicht und Grünfläche bedeckt wird (§ 19 Abs. 4 Satz 4 Nr. 1).

Solche „Abweichungen“ sind in einem B-Plan gemäß BauNVO bereits inbegriffen – wenn nicht anders angegeben: Das heißt, der B-Plan wird auch mit diesen Überschreitungen eingehalten.

Beispielrechnung: Im Bebauungsplan ist eine Grundflächenzahl von 0,4 festgesetzt – damit dürfen 40 Prozent der Fläche überbaut werden. Zufahrten, Nebengebäude, Stellplätze, Garagen und unterirdische Gebäudeteile dürfen diese Zahl um 50 Prozent überschreiten, sprich: 0,4 x 50 % = 0,2 und 0,4 + 0,2= 0,6 als zulässige Grundflächenzahl. Überdachte Stellplätze und Tiefgaragen dürfen diesen Wert zusätzlich um den absoluten Faktor 0,1 überschreiten: also gilt 0,4 + 0,2 + 0,1 = 0,7 als zulässige Grundflächenzahl.

Hinzu kommt: Eine Tiefgaragenfläche zählt zwar grundsätzlich als versiegelte Fläche, auch wenn sie begrünt ist. Doch je nach Beschaffenheit der Grünfläche reduziert sich die tatsächlich anzurechnende versiegelte Fläche.

Auf der knapp 4000 Quadratmeter großen Fläche im „Grön Winkel“ soll eine städtebaulich ansprechende und energetisch zukunftsweisende Wohnanlage mit 50 Eigentumswohnungen zwischen knapp 40 und gut 120 Quadratmetern entstehen – inklusive einer Tiefgarage mit 52 Einstellplätzen sowie zwölf oberirdischen Parkplätzen.

Alle Vorgaben erfüllt

Die Tiefgarage, die nicht nur unter dem Gebäude, sondern auch über dessen Umriss hinaus in den Innenhof hineinragt, soll mit einer 40 Zentimeter starken Schicht Erde überdeckt und begrünt werden. Inwieweit diese Tiefgarage dennoch anteilig zur Versiegelung des Bodens beiträgt, war in den vergangenen Wochen in der Schortenser Politik heftig umstritten. Einfahrt und Ausfahrt der Tiefgarage liegen an der Oldenburger Straße.

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Auch das Staffelgeschoss, das auf das zweite Obergeschoss aufsetzt, sorgte für Auseinandersetzungen zwischen Planer, Politik und Behörden: Es wurde von Schortens’ Ratsleuten zunächst als weiteres Vollgeschoss betrachtet – somit entsprach es nicht den Vorgaben des Bebauungsplans. Entsprechenden Befreiungsanträgen vom Bebauungsplan hatte die Politik in Schortens nicht zugestimmt – unter anderem auch deshalb, weil anderen Investoren in jüngerer Vergangenheit Ausnahmen ebenfalls versagt blieben.

Tatsächlich aber erfüllt der Plan alle Vorgaben. „Und es wird auch nichts überschritten“, betont Architekt Schumacher. Er rechnet vor, wie sich Grundflächen- und Geschossflächenzahl zusammensetzen und dass mit dem Projekt am Grön Winkel nun alles im grünen Bereich ist. Das sieht auch der Landkreis so und gab grünes Licht für die Baupläne.

Alles andere wäre für den Investor, einen Bauunternehmer aus Cloppenburg, der für viel Geld bereits die Brandruine der alten Wohnlage Grön Winkel beseitigen ließ, ein gewaltiger Schlag ins Kontor gewesen.

Laut Plan werden 33 Prozent der Gesamtfläche von 3937 Quadratmetern mit der Wohnanlage überbaut – erlaubt wären sogar 40 Prozent. Hinzu kommen allerdings noch Flächen, die zum Beispiel unterirdisch liegen – wie die Tiefgarage – aber auch Wege und Terrassen.

Ringsherum viel Grün

Der Gesetzgeber erlaubt eine gewisse Überschreitung – die liegt laut Schumacher aber ebenfalls noch unterhalb der Höchstgrenze. Und das wird unter anderem durch die intensive Begrünung der Decke der Tiefgarage erreicht. „Ringsherum ist alles grün“, so Schumacher. „So wird der Innenhof eine beruhigte Zone für das Wohnen und Schlafen.“ Oberirdische Stellplätze werden mit Rasengittersteinen befestigt und ein öffentlicher Weg wird ebenfalls begrünt – all das trägt zur Verringerung der Grundflächenzahl bei. Der Befreiungsantrag bei der Stadt ist somit obsolet.

So geht’s nun weiter

Der Bauherr muss als nächstes die Genehmigung für die Grundwasserabsenkung einholen – denn für den Bau der Tiefgarage inklusive Eisspeicher geht es 4,50 Meter tief in die Erde. Zuvor muss ein Beweissicherungsverfahren den Zustand der umliegenden Gebäude dokumentieren. Ist das alles geschehen, könnte mit einer Vorlaufzeit von acht bis zwölf Wochen der Bau beginnen. Die Bauzeit gibt der Planer mit rund 18 Monaten an. Ende 2019 könnte dann schon der erste Bauabschnitt bezogen werden.

Die Stadt Schortens ist am Genehmigungsverfahren nicht beteiligt – wirkt aber mit am Genehmigungsverfahren für die Grundwasserabsenkung. Die Terra Projektgesellschaft investiert rund sieben Millionen Euro in das Projekt in Schortens. Rund eine Million Euro wird Schumacher zufolge allein der Bau der Tiefgarage kosten. 25 vorgemerkte Interessenten gebe es für die Wohnungen bereits – von denen seien einige wegen der Verzögerungen schon wieder skeptisch geworden. „Deshalb wollen und müssen wir nun endlich loslegen“, so Schumacher.

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Oliver Braun Agentur Hanz / Redaktion Jever
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