Rastede Bausünden verhindern und eine Innenverdichtung im Einklang mit der bestehenden Bebauung ermöglichen: Vor dieser Herausforderung steht die Gemeinde Rastede. Am Montagabend wurde deshalb in der Neuen Aula ein „Konzept zur verträglichen Nachverdichtung“ vorgestellt. Rund 80 Bürger verfolgten die Präsentation der Gemeindeverwaltung und des Oldenburger Planungsbüros NWP und nutzten die Gelegenheit, sich anschließend an Stellwänden über die Details zu informieren und Fragen an die Experten zu richten.

Das sagt die Gemeinde

Ziel der Gemeinde ist es, angemessene städtebauliche Strukturen zu schaffen – im Einklang mit der vorhandenen Bebauung in Rastede, Hahn-Lehmden und Wahnbek, erläutert Bürgermeister Dieter von Essen. Hintergrund: Investoren haben in der Vergangenheit alte Immobilien gekauft und die alten, mit wenigen Regelungen ausgestatteten Bebauungspläne komplett ausgereizt, um deutlich größere Gebäude zu bauen. Dies habe in der Bevölkerung für Unfrieden gesorgt.

So geht es jetzt weiter

Bürger haben jetzt bis zum 4. März Gelegenheit, eine Stellungnahme zum „Konzept zur verträglichen Nachverdichtung“ abzugeben. Die Unterlagen können im Rathaus oder im Internet eingesehen werden unter

Im Anschluss werden die eingegangenen Stellungnahmen abgewogen. Gegebenenfalls erfolgt dann auch eine Anpassung des Konzeptes. Einen abschließenden Beschluss muss der Gemeinderat fassen. Gemeindesprecher Ralf Kobbe hält es für denkbar, dass dies vor der Sommerpause am 25. Juni geschieht.

Das Konzept soll als Grundlage für die Veränderung der vorhandenen und verbindlichen Bauleitplanung dienen. Das Konzept soll auch als Basis zur Beurteilung aller Bauanträge in den erfassten Gebieten dienen.

    www.rastede.de/leben-in-rastede/bauen-planen-wohnen/

Die Politik reagierte darauf und beauftragte die Verwaltung, gemeinsam mit einem Planungsbüro angemessene mögliche Strukturen aufzuzeigen und Handlungsempfehlungen hinsichtlich der zulässigen Geschosse, der Wohneinheiten sowie der Trauf- und Firsthöhen zu entwickeln.

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Das sagen die Planer

Das Planungsbüro NWP hat die Festsetzungen von mehr als 100 Bebauungsplänen geprüft und die Bereiche vor Ort in Augenschein genommen. Die Planer kommen zu dem Ergebnis, dass es „wenig freie Flächen für eine innerörtliche Nachverdichtung“ gibt.

Diedrich Janssen und Ina Rehfeld nannten in ihrem Vortrag nur sieben Bereiche in Rastede, Hahn-Lehmden und Wahnbek, die in Frage kommen könnten. Allerdings: Nicht alle diese Flächen stehen zur Verfügung, Planungsrechte müssten zum Teil erst noch geschaffen werden. Nicht überprüft wurden im Zuge der Analyse Fragen der Entwässerung, der Immissionssituation und der Stellplatzsituation.

Überblick über die drei geplanten Bauverdichtungszonen

Zone 1 (rot) entspricht der höchsten Baudichte. Hier wird vorgeschlagen, maximal zwei Vollgeschosse zuzüglich Staffelgeschoss oder geneigtem Dach (mit zulässiger Wohnnutzung im Dachgeschoss) zu ermöglichen. Das Staffelgeschoss sollte dabei allseits zurückversetzt sein, um eine dreigeschossige Optik zu verhindern. Die höchste Verdichtung ist nur in Rastede entlang der Oldenburger Straße und einigen angrenzenden Bereichen vorgesehen. In Hahn-Lehmden und Wahnbek gibt es keine Bereiche für die höchste Verdichtung.

Zone 2 (blau) stellt den Übergang zwischen Bereichen mit höchster Dichte und den klassischen Einfamilienhausbereichen dar. Hier wird vorgeschlagen, maximal zwei Vollgeschosse ohne Staffelgeschoss zuzulassen und die maximale Traufhöhe sowie Dachformen zu definieren. Die zulässige Wohnungsanzahl wird im Konzept nicht definiert, sondern soll einer Einzelfallbetrachtung (also der konkreten Änderung des Bebauungsplans) vorbehalten bleiben, da diese Entscheidung von der Umgebungsbebauung abhängig ist .

Zone 3 (grün) entspricht der Bebauung in klassischen Wohnvierteln, die von Einfamilien- und Doppelhäusern geprägt sind. Hier wird vorgeschlagen, maximal ein Vollgeschoss zuzulassen und maximale Traufhöhen sowie Dachformen zu definieren.

In den Zonen 1 und 2 wären nach Darstellung der Planer durch den Abriss ein- oder zweigeschossiger Gebäude Ersatzbauten mit zwei Vollgeschossen (in Zone 1 mit Staffel) und mehr Wohneinheiten möglich. In Zone 3 wären zudem durch den Abriss eingeschossiger Gebäude Ersatzbauten mit einem Vollgeschoss plus Staffelgeschoss in weiten Teilen möglich, da insbesondere bei älteren Bebauungsplänen keine Traufhöhenbegrenzungen vorhanden sind. Ob dies gewollt ist, müsse jeweils geprüft werden.

Das sagen die Bürger

Das Konzept wirke auf den ersten Blick sinnvoll, komme aber zu spät, meint Ulrike Erdmann aus Rastede. Schon nach der Erschließung des Baugebietes „Südlich Schlosspark“ wäre eine solche Betrachtung wichtig gewesen. Sie hofft, dass bei dem Konzept im Sinne der Menschen entschieden wird, die schon lange in einem Baugebiet leben. Vor allem würden sie aber Gebäude mit Staffelgeschossen umtreiben. Welche Dachform erlaubt ist, das sollte die Verwaltung Bauherren vorschreiben, sagt sie.

Heinz Schröder aus Rastede denkt, dass zunächst einmal das Parkplatzproblem gelöst werden müsste. Hier sieht er große Probleme, gerade in Bereichen, wo Mehrfamilienhäuser auf Grundstücken entstehen, auf denen zuvor kleinere Einfamilienhäuser standen. Generell sieht er den zunehmenden Verkehr als Problem in Rastede. Dies mache sich auch bemerkbar, wenn man als Linksabbieger von der Oldenburger Straße in die Mühlenstraße abbiegen will. „Man muss darüber nachdenken, wie man das lösen will“, sagt Schröder.

Das sagen die Makler

Für Hans Dau (Mayer & Dau Immobilien) hat das Konzept wenig mit Nachverdichtung zu tun, es würde eher den Bestand festschreiben. Es gebe aber einen hohen Bedarf an Wohnungen, gerade für Ältere. „Diesen Bedarf muss man im Ort erfüllen“, sagt Dau. Genau das werde mit dem Konzept seiner Meinung nach aber nicht gelingen. „Das Konzept muss überdacht werden“, sagt er.

Ähnlich sieht es auch Felix Meyer (Meyer Immobilien). „Die Nachfrage nach Wohnraum ist enorm. Dachgeschosse lassen sich aber nicht vermarkten. Sie haben zwar Charme, sind aber nicht alltagstauglich“, sagt er. Die Rücknahme von Baurechten in einigen Bereichen sieht Meyer kritisch.

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Frank Jacob Rastede/Wiefelstede / Redaktion Rastede
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